新闻周刊丨为啥发钱的，又是别人家小区

liukang20243个月前 (05-04)红领巾吃瓜1010

半岛全媒体记者陈邵华

小区给业主发钱，您遇到过吗？

本年中秋节前，半岛都市报独家直播“青岛一小区给业主发52万红包”全过程，一时成为网络重视焦点，冲上视频途径青岛同城榜第一位。一场直播缘何引得如此重视？答案好像就藏在谈论区一众网友的点评中：“又是别人家的小区”“这么好啊，咱们这只需上门收钱的”“为啥发钱的总是别人家小区”……

场景再次回到9月8日上午8时，李沧区阳光香蜜湖小区业委会办公室门前，一位位喜上眉梢的业主拿着房产证，自觉排队等候发放公共收益分红。据了解，这是该小区初次发放公共收益，总计52万元，每户可收取400元现金，惠及1300多户业主。视频直播现场，业主赵大爷说得朴素：“从前看到其他小区给业主发钱，都只需仰慕的份。这次，业委会真的是为业主们做了件实真实在的功德。”

确实，在岛城，给业主分红的小区早已有之，并不稀有。逸景第宅、龙湖悠山郡、福林苑、海信慧园二期、四季景园、阳光香蜜湖……近年来，越来越多的小区给业主以现金或什物的方式发放福利，三五百元、米面水卡……尽管不多，但对业主们来说，这既是一种意外的惊喜，也给了他们满满的寓居美好感。

可是，作为大大都旁观者，咱们除了仰慕，更想知道他们发的这些钱从哪来的？为什么要发下来？不能抵顶物业费吗？发钱的过程中遇到过哪些问题？又是怎样化解的呢？带着许多疑问，记者再次走进“美好家乡”，对“现金红包”追根溯源，期望在找寻答案大过程中，窥见小区的善治之路。

阳光香蜜湖小区发钱现场

小区公共收益知多少

发红包的事现已过去了多半个月，阳光香蜜湖小区业委会的几位成员却一向没闲着，看着手里“停留”的现金红包，他们一有空就翻阅小区1300多户业主的挂号信息，对照已签字领钱的业主名单，承认待收取业主的名单及其联系方式。

“到现在，还有百余户业主没来收取分红。”小区业委会副主任吕林奉告记者，其间的原因也不算太杂乱，有的是由于业主现已搬离了小区，有的是至今还不知道发钱这回事。

阳光香蜜湖小区业主排队领钱

业主冯先生将房子租借后，现已搬离小区一年多。不久前，他是在朋友圈看到小区发红包的新闻后，自动联系了业委会。“在这之前，我压根儿就不知道小区还有笔钱叫‘公共收益’。”冯先生说，起先还以为是前期物业返还的物业费。

“‘公共收益’终究是啥？往后能不能用它来抵扣物业费？”拿到现金红包后，冯先生仍满脸疑问。

其实，自2021年5月1日起施行的《青岛市物业办理条例》中，并没有“公共收益”的表述。据此前海华永泰（青岛）律师事务所王俊锋律师在小区发放现金红包时做的现场科普：市民口中的“公共收益”其实便是业主共有。《中华人民共和国民法典》明晰，运用小区共有部分发生的收入，在扣除合理本钱之后，归于业主共有。

咱们寓居的小区居然会有收入？哪些收入归于公共收益？记者在造访发现，岛城大都业主对公共收益的来历、小区的公共收益终究有多少，及其分配运用的状况知之甚少。而一些物业公司既不公示公共收益，也不让业主“查账”的状况却举目皆是，导致小区公共收益成了一本“糊涂账”。

在王俊峰律师的点拨下，记者仔细观察身边环境，细数小区公共收益来历，真可谓形形色色：电梯、楼道、屋面等的广告位收益；停放车辆的场所运用费；地摊、自助售卖机、净水器、快递柜等的进场费；还有通讯基站等设备的占地费，以及归于整体业主共有的公共场所，如会所、幼儿园等的租金收入……

阳光香蜜湖小区业主排队领钱

记者造访发现，大大都小区的公共区域都有广告位，电梯间、公告栏、大门路闸……四处都有商业广告的痕迹；饮水机、快递柜、自动售卖机等，也已成为许多小区的“标配”。这其间，电梯广告费和车位费是收益最大的一部分。这些广告收入几许？许多小区的物业并没有做到让业主心中有数。

9月25日，记者以业主身份致电咨询一家投进电梯广告的公司。作业人员奉告，在小区投进平面广告，一部电梯一年的广告费在600元到800元，详细价格要到现场结合楼龄、环境等要素归纳鉴定。青岛市内几个区的价格不同不大，前几年的价格比现在要高一些。

那业委会可否避开物业，直接对接电梯广告投进？该作业人员表明，由于需求对方开具增值税专票，公司只履行对公转账，基于此，只能和物业签订合同。

假如没有物业公司，业委会怎样引入电梯广告呢？该作业人员回应，业委会能够建立自治办理物业，以自治物业再建立一个公司，就能够完成公对公了。

而车位费，依据青岛市最新发布的机动车停放收费辅导标准，小型车每辆车每月车位场所运用费150元（最高标准，下浮不限）。以阳光香蜜湖为例，326个车位，现履行每个车位每月100元的标准收费，扣除30%办理本钱后，每个车位每月发生的公共收益为70元，小区车位一年的公共收益总计273840元。

“自从有了业委会，能够对公共收益进行监督，在没有业委会之前，这些收益都成了物业的隐性收入。”阳光香蜜湖业主安先生说，自2012年末入住小区，本年第一次见到“回头钱”，这或许便是一些小区分明物业费收缴率很低，物业公司声称“倒贴钱”却不乐意撤出的原因。

一张明细清算“糊涂账”

素日里昂首不见垂头见的广告，为小区不时运送着公共收益。许多看似不起眼的小区，掐指一算，公共收益其实并不少。为了向业主遍及公共收益的认知，许多小区的业委会在尽力测验各种方法。

本年4月下旬，李沧区福林苑小区发放公共收益时，业委会成员一边将500元现金红包递到业主手里，一边不停地当众科普：“重视小区公共收益，这个钱是咱们的。”该小区第三届业委会担任人表明，小区现在均匀每个月都会有10万元左右的公共收益入账，一年便是上百万元的收益，这笔钱归于整体业主，发放公共收益的首要意图便是期望让业主们知道，需求咱们一起看好它。

福林苑小区业主展现领到的现金红包

那么，这些收益除了发给业主，还有何用武之地？

《青岛市物业办理条例》规则，业主委员会担任共有部分运营收益等共有资金的日常办理和运用；整体业主的共有部分运营收益首要用于弥补房子专项修理资金，也能够依照业主大会的抉择运用。一起明晰要求，业主委员会应当将共有部分运营收益独自列账，并将出入状况定时在物业办理区域内公示，未建立业主委员会的，共有部分运营收益能够由前期物业服务企业代为收取并公示。

但实际中，公共收益不揭露、运用不标准、账目不清楚，一向是物业胶葛的焦点，业主维权的“痛点”。如小区，业委会建立前，公共收益一向由前期物业代管。2021年业委会建立后，为了算清公共收益这笔账，没少和物业磨时刻、费口舌。

现年71岁的业主吕大爷是阳光香蜜湖小区的第一批业主，也是业委会预备组成员之一。 “这些年，看着逐年递加的泊车数量，越来越多的电梯广告，知道小区每年有笔不小的进账，可是，钱去哪了？”吕大爷说，之前没有业委会，业主便是一个弱势群体，对物业提出诉求往往得不到回应，不说其他，光30多部电梯带病运转这事就被业主们诟病多年。

阳光香蜜湖小区业委会担任人向记者介绍电梯报警装置问题

2021年初，物业运用小区公共收益施行监控、门禁改造，花费高达39.4万元，这一事情促进业主们再也不能无动于衷，终究推进了业委会的建立。

业委会建立后，第一时刻向物业索要了公共收益出入明细及相应的收据。

2019年12月1日，车牌辨认开销23700元；2020年7月30日，替换道闸开销120460元；2021年2月28日，监控替换开销394250元……在物业供给的出入明细中，仅仅简略列出一组数字，设备品牌、单价、人工……这些钱详细怎样花的，一字未提。关于业委会索要的每项开销对应的发票、合同及消费明细，物业拿不出来。

“小区自2012年入住，到2018年前，公共收益结余为12万余元。这个数字，和业委会预算的数额相差甚远。”小区业委会副主任吕林说，这5年时刻，仅B区地上100多个车位及两处物业用房租借发生的收益，加起来就应该有70多万元。

撕开了一道口儿。可是，有“糊涂账”的又何止阳光香蜜湖一个小区。记者在造访中发现，现在，小区公共收益的出入状况多以纸质公示的方式，粘贴在小区公告栏里，为日子和作业奔波的业主们假如不是故意想了解，一般很难发现。

福林苑小区第三届业委会2019年9月9日建立，业委会担任人周先生介绍，小区自2004年建成以来，就存在公共收益办理混乱，乃至被侵吞等问题。

“许多车位占用了消防通道，在规划泊车位的图纸上并没有表现。”周先生说，为了算清理解账，他曾带着前后两任物业现场清点出车位1400多个，还有小区共有楼座每年40万元的租金，仅这两项收益就应该适当丰盛，但第二届业委会交代的公共收益结余仅有两万元。

福林苑小区内景

2021年9月，业委会拿到小区公共收益的办理权后，对小区车位租借、固定资产租借发生的收益进行理顺、建账，小区公共收益账户结余由两万元增加到300多万元，也因此有了本年4月份为业主们发放“红包”的一幕。

“在小区住了19个年初，头一遭领钱！”一位业主慨叹道。

追索收益最难是取证

把握了小区公共收益的来历，也拆穿了物业公示里的猫腻，怎样把归于业主的公共收益追回来？这才是真实摆在业委会面前的一道考题。

“业委会追讨公共收益成功的事例并不多见。”王俊峰律师坦言，实践中，许多业主发现了小区公共收益公示中的猫腻，可是维权无法单打独斗，由于业主个人一般不能成为诉讼的主体，业委会才是代表整体业主利益的法定安排。此外，个人对公共收益公示的真实性也难以判别。

“关于电梯广告费，自2022年7月1日至2023年6月30日，共25084.5元，每梯仅为500元，与周边小区每梯2500元至3500元的广告费差异巨大。”阳光香蜜湖小区业委会在其大众号中，屡次对此前公示的公共收益提出质疑。但仅有质疑不可，维权还得靠依据支持。

大崂路666号逸景第宅小区的业委会，此前曾对前期物业建议追讨80余万元公共收益的诉讼，终究获赔20余万元。福林苑小区第三届业委会也和前期物业对簿公堂，追讨其在任期前的公共收益，诉讼额近400万元。9月19日，福林苑小区收到了法院断定的30多万元前期物业退款。

面临抱负和实际的距离，两个业委会的主任都给出了相同的答案——取证难。

逸景第宅业委会担任人刘女士奉告记者，许多公共收益出入的合同收据都在物业手里，他们能拿出来的，多是阴阳合同和阴阳账目。想要执行，只能靠调查取证。业委会曾屡次和合同签约单位进行交流，索要其与物业公司签订合同的信息，但对方并不合作，不乐意供给真实数据。

“为了防止操之过急，只能把取证尽量执行在诉讼之前。”作为帮忙福林苑和逸景第宅两个小区打赢追讨官司的代理律师，王介绍，这两起官司中，业委会活跃合作他预备诉讼资料，包括物业历年的出入公示，有大众号上发布过的，有小区公共区域粘贴的，也有换到时交代的，只需沾边，业委会都找了出来。

面临重要资料的缺失，业委会就从和物业过往的约谈中找寻蛛丝马迹。他们曾主意向物业公司约谈，也有因业主向大街办或物业办等安排投诉后推进主管部分安排的约谈，“这期间，物业会不经意间吐露一些东西出来，或许提交一些资料。”王俊峰律师说，在诉讼之前的和谐会或交流会上，对方的警戒心往往是比较懈怠的。

如阳光香蜜湖小区，在前期物业交出的第一份明细中发现端倪后，业委会将与物业担任人的交涉构成会议纪要，上报社区居委会及社区环境与物业办理委员会，恳求政府帮忙辅导核对追缴。与此一起，业委会还在小区大众号中发布了关于前期物业涉嫌侵吞小区公共收益的依据头绪阐明及寻求依据定见书，呼吁业主们活跃供给有用头绪。

大众号里追讨收益的内容，俨然成了业委会继续输出的作业日志。记者在一篇“关于暂停第三次业主大会的状况阐明”中看到业委会的相关作业留痕，建立不到一年时刻，由业委会起草并盖有业委会公章的相关信件就有17份。许多细节，为往后可能发生的诉讼保存了明晰的依据链条。

阳光香蜜湖小区业委会在其大众号展现的相关作业留痕

“业委会成员都有各自的本职作业，但为了追讨收益，今日发函，明日投诉，都成了轮班倒的粗茶淡饭。”吕林回想，彼时，交通费、电话费等与业委会作业相关的一切开支，都是个人垫支。

许多热心业主也行动起来，有的组团到大街办接待室反映状况，有的拨打12345提出定见，并在政府网上信箱留言……经过各种揭露途径依法表达诉求，保护合法权益。

当然，举行业主大会建议权益或是首选途径。第三次业主大会上，前期物业是走是留，近千业主现场决定，近七成投票对立续聘。尔后，小区揭露招标新物业。与前期物业同属一家公司的现物业，在许诺会和谐前期物业返还收益的前提下，业委会才与其签约。总算在本年5月，前期物业向业委会移交了101万元公共收益。

“除了车位费、电梯广告费，国家方针还给了业主很大的福利空间，只不过许多业主对此并不知情，这才让觊觎这块‘蛋糕’的人有了待机而动。”吕林奉告记者，经过核算，除了已追回的101万元，收益差额还有100多万元，此外，还有小区配套幼儿园的租借费以及社区配套用房等费用，他们也将连续经过法令途径来追讨。

这笔巨款怎样发？

“截止到2024年8月15日，本小区公共收益累计收入1440388.04元（包括公共用房租借收入21.1万元，盛世物业转入1016291.39元……”从前的糊涂账现在都变成了一张张理解纸，公示在阳光香蜜湖小区业委会大众号里，也贴到了小区的公告栏上。

公共收益拿回来了，但面临这数十万、上百万元巨款，在怎样“发钱”的问题上，小区业主们呈现了不合。

逸景第宅业主们拿着相关证件收取红包

有业主以为按户发放不合理，提议按住房面积发；有现已卖了房子的业主自动回来招领，以为这笔钱自己也有份。

“140多平方米户型的业主就期望按面积发，70平方米户型的业主就要求按户型发。”阳光香蜜湖业委会委员孙崇峰奉告记者，世人的事，世人裁决，终究仍是举行业主大会，投票抉择持房产证按户收取。

比方有业主在本年6月份刚卖掉房子，可是房产证改变了，这笔钱就只能发给新业主。孙崇峰坦言，现在有些聪明的业主会暗里跟买主达成协议，提早约好之后发放的公共收益归属权。

逸景第宅小区业委会为了防止房子买卖中收益归属引发对立，把发放金额细化到每个年份，在发放前公示的“发放方法”中，对收益来历时刻也做了明晰提示。“假如发放的是2022年到2023年期间的收益，原房主在2024年把房子卖了，那么这笔钱就应该发给他。”业委会担任人表明，假如在这期间，有房子发生了买卖，关于公共收益的分配，就由新老业主自行协商。

逸景第宅小区业委会设置了多处收取点

发给谁，各有“家规”；怎样发，却有一致。

“假如依照面积分发，咱们业委会就7个人，加上志愿者也没那么多精力给咱们找零钱。”孙崇峰坦言，2022年，阳光香蜜湖小区举行的第三次业主大会经过投票表决了公共收益的发放金额及分配方法，其时也有部分业主对此提出过质疑，但业主大会的揭露投票程序让少量遵守了大都。

福林苑小区业委会现在任期现已届满，没有举行业主大会推举建立新一届业委会。谈及公共收益的发放，第三届业委会主任表明，按面积仍是按户数，没有明晰的方针规则，应该结合小区的状况让业主来做挑选，以福林苑为例，小区有三个户型，套一、套二和套三，其间套二户型占了七多半，按户数分配，契合大大都业主的利益。

但钱发下去简单，一旦小区要进行配套改造，再向每户收钱就难了。基于此，周先生提示，公共收益账户还须留有余款，以应对日后小区基础设备的保护补葺。

记者手记>>>

巧用“小红包”，托起“大民生”

“为啥总是别人家的小区？”跟着小区为业主发“红包”的新闻一次次冲上热搜，这句回复成了一个热梗，也成了直击物业办理的一句拷问，促进越来越多的业委会有了给业主“发钱”的主意。

9月18日，市北区业委会委员韩先生致电记者，想要向那些“别人家的小区”取取经。

银河山庄是一个有着800多户业主的多层住所老小区，自2020年起开收泊车费的210个车位，是公共收益的首要来历。业委会一向在寻求小区的善治之路，抉择仿效“别人家的小区”，把这笔钱发给业主。但一个顾忌转眼袭来：三年间，有多户业主进行了房子买卖，发给老业主仍是新业主？小区户型面积小到50平方米，大到100多平方米，这钱是按面积分仍是户数分？“众口难调”成了摆在银河山庄业委会面前的一道难题。

在近段时刻的采访中，不止一位业主向记者表明，发钱是功德，但小区给业主发钱，不能只图一时爽。尽管公共收益归整体业主一切，但不意味着，有了就能将其分割落袋。

记者注意到，此前，某地一小区刚刚贴出发放公共收益的咨询定见表，就曾引来业主的争议，终究被叫停。首要原因便是，一些10年以上的小区，公共设备设备老旧日益严重，许多当地需求大修大补，比方电梯等大宗设备的修理，又或是小区内部路途创新、房子外立面防水，这些只靠小区的修理基金难以维系，想经过向业主收钱筹措，简直没有可能。很显然，这个缺口只能由公共收益来添补。

物业服务是社会管理的微观层面，不止关系到日子的细枝末节，也是民生福祉的柱石。怎样在“众口难调”的瓶颈中，找出契合大都人利益需求的答案，是给业委会及社区大街办等底层部分铺开的一张实际考卷。

钱发仍是不发，怎样发放，银河山庄业委会正在仔细考量。

其实“发钱”不是结尾，关于绝大大都小区来说，其价值也远不止于“多少钱”，关键在于带给业主的取得感、美好感，真实助力小区完成了资源共享。看似一个“小红包”，其实托起了“大民生”。

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